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这个城市房价连涨63个月:10次“万人摇号”北上广深自叹不如

西安新房环比上涨1%,同比上涨8.2%。算上往年数据,西安新房已经连续上涨了63个月,让北上广深等热点城市都自叹不如。

来源: 时代周报 记者:胡天祥

西安楼市有多火?

在7月15日国家统计局公布的《2021年6月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数》中,西安新房环比上涨1%,同比上涨8.2%。算上往年数据,西安新房已经连续上涨了63个月,让北上广深等热点城市都自叹不如。

不止于此。在“万人摇号买房”这一指标上,西安更是不输杭州,仅今年上半年就出现10次“万人摇”;另据“冰山指数”数据,2016年5月—2021年5月,5年时间内,西安一手房累计涨幅高达183.6%,在70个城市中排名第一。

“搞不懂西安房价为何连连上涨。”7月16日,祖籍宝鸡、在西安工作生活了十多年的马龙(化名)告诉时代周报记者,当时自己选择西安,一是觉得房价比较低,二是就陕西范围内,西安的就业机会更好。 

“如今,西安已是中国第九个国家中心城市、新一线城市,并成功获得第十四届全运会主办权,利好消息不断。”同日,西安一位房地产业内人士告诉时代周报记者,加上强有力的人才政策,西安常住人口突破1200万人,为当地楼市注入源源不断的购买力。

谈及今年频频出现的“万人摇”现象,上述业内人士解释称,一方面是今年新房房源供应不足,在一定程度上加剧了市场恐慌性购房心理;另一方面,限购区内的新房摇号盘,基本都是一二手房价格倒挂严重,一旦摇到,一平方米就能赚几千块。

这个城市房价连涨63个月:10次“万人摇号”北上广深自叹不如

半年10次“万人摇”

西安新房连续涨价,是从2016年3月份开始的。

2016年,西安楼市的主基调是“去库存”。上半年宽松的信贷环境以及下半年一线城市房价暴涨产生的“溢出效应”,推动西安楼市出现多波成交热潮。根据中原地产的数据,这一年,西安商品住宅成交量达到历年峰值,同比增长32%,整体房价实现5%的增幅。

2017年,虽然西安围绕“限购、限价、限售”多次加码楼市调控政策,但3月以来实施的“史上最宽松”户籍新政、23条人才新政等,让西安在短短9个月时间内就吸引了近25万人落户。人才涌入催生的刚性购房需求,使得西安2017年商品房成交均价上涨至历史最高点,达到9390元/平方米,环比上涨30.13%。

2018年,西安正式成为全国第九个、西北地区唯一国家中心城市,进阶中国新一线城市。同时,西安又先后5次进行户籍政策升级,全年新落户人口超过75万人。

众多利好加持之下,西安房地产市场持续升温,2018年全年成交均价突破万元大关至11673元/平方米,环比上涨24.31%。

不过,人口红利的全面释放,使得西安房地产市场供需矛盾开始凸显。西安也在这年成为全国第七个出台摇号选房政策的城市,明确优先保障刚需住房需求。

2019年,西安楼市热度不减,商品房销售面积总量居15个副省级城市第3位,仅少于成都和武汉,成交均价达12723元/平方米,同比上涨9.0%。

2020年,西安出现了史上首个“万人摇”项目——紫薇·东进。除了位置优越、国企品牌、配套完善等因素,更让购房者趋势若骛的理由是,该盘均价仅1万元/平方米出头,对比周边的二手房价格,倒挂价格约4000元/平方米,可谓“买到即赚到”。

这个城市房价连涨63个月:10次“万人摇号”北上广深自叹不如

(2020年11月25日,西安市不动产交易大厅,买房卖房的人们。图源:视觉中国)

2021年上半年,西安更是出现了10次“万人摇”,其中,中海曲江大城共出现了3次,中签率最低为0.86%。

“热点城市项目’万人摇’的核心动因在于一二手房价存在较大价差。”克而瑞指出,后续政策面仍需着力控制一二手房价差问题,避免造成人为的“打折”现象,减少非理性炒房等市场投资炒作行为。

品牌房企争相进驻

房价持续上涨期间,西安也陆续吸引了大量品牌房企争相进驻。

“房企重仓西安主要是2017—2019年这三年时间。”7月16日,当地一位研究机构负责人告诉时代周报记者,2015年之前,西安整体房价偏低,和城市发展定位严重不匹配,房价增长的空间和潜力都比较大的。同时,从需求来看,西安之前鼓励人才引进落户,因此这部分人群购房需求比较强劲,这些都是外地房企看好西安的原因。

2017年,在西安房企新增土储排行榜中,本土开发商已不见踪迹,排名前五的房企分别是碧桂园、万科、绿地、融创和恒大。阳光城、中海也成为当年拿地黑马。

2018年,西安房地产市场分化格局愈加明显,全市TOP10房企市场集中度上升至41.21%,其中,万科成为西安首个成交金额破200亿元的房企,另有3家房企突破百亿元。

到了2020年,西安TOP10房企实现总销售额超过一千亿元,超过百亿元的房企共六家,前十的门槛金额超过六十亿元。

2021年上半年,虽然土地市场平均溢价率不是历年峰值,但楼板均价上涨幅度较大,且高价地数量成倍增长,7个板块地王被刷新,地价大幅跳涨。

4月6日,西咸新区出让4宗涉宅用地,正荣以8.58亿元竞得A地块,溢价率105.19%;卓越以6.8亿元竞得B地块,溢价率106.06%;4月9日,华润置地又以22.51亿元获得沣西新城一宗商住用地,溢价率225.83%,楼面价创沣西新城新高;4月12日,紫薇投资经过70轮报价竞得秦汉新城一地块,成交价13.9亿元,溢价率102%。

“今年西安土拍主力军是有国企背景的房企,例如招商、绿城、华润、中铁建等,分别以高价摘得区域地王。”保利投顾研究院指出。

上述机构负责人告诉时代周报记者,目前品牌房企已经全部进驻西安,但目前拿地比较困难,很多开发商开始逐步向外围布局。 

上半年多次出手调控

但房价和地价的持续上涨,也增加了西安楼市调控的频率与力度。仅今年上半年,西安就出台了6条新政,政策涉及规范市场、预售资金监管、集中供地、限购政策调整、租赁监管及竞自持等多方面内容,其中“330”更被称之为史上最严新政。

今年3月15日,西安发文规定,购房人骗取或通过“代持”方式规避限购政策的,其本人及“代持人”5年内不得购房;3月30日,西安再次加码楼市调控政策,规定限购区域内新房及二手房5年限售、落户满1年且社保或个税连缴12个月方可购房等。

“无论是新落户购房者需满足落户和社保缴纳均1年的规定,还是新房及二手房落实5年限售的要求,西安在购房政策方面不断打补丁,堵住了各类炒房的漏洞。”严跃进告诉时代周报记者。 

除上述调控政策外,今年4月,据克而瑞报告,西安不少楼盘开始严查首付款来源,购房“首付”必须为家庭自有资金,若经核实首付来源为借贷、垫资过桥、他人借名贷款的严禁准入。除了银行渠道,小额贷也正在加强审核。有按揭贷款中介负责人表示,“审查之严格史无前例。”

7月9日,西安市住房和城乡建设局还发布《通告》,将市内部分住宅小区二手住房成交参考价格予以公布。“西安此举,将对本地二手房市场价格混乱现象起到一定抑制作用,从而打击新房市场中的投资客群,直接关联到新房市场。”克而瑞指出。

对于西安房地产市场下半年走势,保利投顾研究院指出,预计短期内不会出现过于严苛的政策收紧,长期来看若市场持续火热上行,各个端口仍存在政策“补丁”的可能性,来抑制楼市过热,遏制炒房行为。

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作者: admin

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